Il contratto di locazione è un contratto attraverso il quale una parte,il locatore, si obbliga a far godere un bene mobile o immobile all'altra parte, il conduttore, per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

Il locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione e deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie e le manutenzioni di straordinaria amministrazione tranne le piccole manutenzioni e le manutenzioni di ordinaria amministrazione che sono a carico del conduttore, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Il conduttore ha l'obbligo di dare il corrispettivo nei termini convenuti , prendere in consegna il bene osservando la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto e a restituire il bene al termine della locazione nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto salvo il deterioramento determinato dall'uso.

Relativamente alle locazioni urbane vi sono due tipi regolati dalla legge n.431 del 1998:

• a canone libero , determinato secondo i criteri di mercato con durata di 4 anni rinnovabile per altri 4 anni e si risolve con la comunicazione di una parte all'altra della disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno di almeno sei mesi
• a canone agevolato, di durata di anni 3 con ulteriore rinnovo di anni 2 e si risolve con la comunicazione da una parte all'altra della disdetta con raccomandata con ricevuta di ritorno da trasmettere con preavviso di almeno 6 mesi: il canone è determinato secondo delle tabelle che tengono conto dello stato dell'immobile e della sua ubicazione anche come fascia territoriale per il valore di mercato; è un contratto che si avvale dell'accordo tra il sindacato dei proprietari e di quello degli inquilini.

La locazione di immobili ad uso commerciale comporta che il canone è stabilito secondo l'accordo delle parti tenendo conto del valore di mercato ; ha una durata di anni 6 più ulteriori anni 6 di rinnovo e si risolve se al compimento del dodicesimo anno con preavviso di almeno un anno una delle parti comunica all'altra disdetta con raccomandata con ricevuta di ritorno.

In caso si voglia procedere allo sfratto o al recupero del credito o instaurare una causa è bene che il contratto sia stipulato in forma scritta e regolarmente registrato presso l'agenzia delle entrate territorialmente competente.

Nella locazione ad uso commerciale è invalso l'uso di richiedere la fidejussione bancaria semestrale a prima richiesta rinnovabile per tutta la durata del contratto, che sarà parte integrante del contratto,per evitare il mancato pagamento dei canoni. Essa non deve essere confusa con il deposito cauzionale che ha una diversa funzione : infatti esso serve per il pagamento di lavori di manutenzione dell'immobile alla fine della locazione.

Esiste poi un ulteriore contratto di locazione: è quello di gestione immobiliare " vuoto per pieno" e comporta l'affidamento in gestione dell'unità immobiliare di proprietà per un determinato periodo ad una Agenzia che , a fronte del pagamento di un corrispettivo forfettario determinato, potrà concludere in proprio nome e proprio conto singoli contratti di locazione afferenti l'unità immobiliare de quo, assumendosi i rischi e gli obblighi connessi alle singole locazioni.

Quando si stipula un contratto di locazione, può sorgere la richiesta di rinnovarlo a nuove condizioni e pertanto alla fine della sua durata , sia ad uso abitativo (4+4) o ad uso abitativo agevolato (3+2) o ad uso commerciale (6+6), la parte interessata può inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all'altra parte entro sei mesi prima della fine della durata del contratto o per attivare la procedura di rinnovo dello stesso a nuove condizioni o per la rinuncia per il rinnovo della stessa.

In tale ultimo caso o il conduttore al momento della scadenza del contratto va spontaneamente via altrimenti il locatore è obbligato a intimare licenza per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida, prima della scadenza del contratto, o, dopo la scadenza del contratto, intima lo sfratto con la contestuale citazione per la convalida; nel caso di mancato pagamento del canone di locazione alle scadenze, il locatore ha diritto di intimare al conduttore lo sfratto con citazione per la convalida dello stesso e richiesta in tale atto dell'ingiunzione di pagamento per i canoni di locazione scaduti.

L'atto deve essere notificato al debitore ex art.137 e ss cpc davanti al tribunale competente territorialmente relativamente alla cosa locata; con la riforma cartabia è obbligo fare la notifica via pec per chi sia dotato di tale casella.

Se all'udienza di convalida l'intimato non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto o la licenza disponendo con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva; nel caso di sfratto per morosità il giudice pronuncia separato decreto di ingiunzione, steso in calce ad una copia dell'atto di intimazione, per l'ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto e per le spese relative all'intimazione.

Se all'udienza di convalida l'intimato compare opponendo eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio mentre il procedimento prosegue secondo le forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento del rito.

Il decreto di ingiunzione e il provvedimento di convalida di sfratto vanno notificati per la esecuzione al debitore. Se il debitore non esegue il pagaamento, al decreto ingiuntivo già reso esecutivo, seguirà la notifica del precetto e il pignoramento o mobiliare o immobiliare o presso terzi.

Per quanto riguarda il provvedimento di convalida di sfratto occorrerà seguire le norme del codice di procedura civile di cui alla esecuzione per consegna o rilascio: dopo aver invano notificato il provvedimento di convalida di sfratto senza il rilascio spontaneo dell'immobile da parte del debitore intimato, occorrerà procedere con la notifica del precetto per consegna o rilascio nel quale è di solito previsto il termine per il rilascio; a tale precetto segue un avviso dell'ufficiale giudiziario con la comunicazione del giorno e dell'ora in cui procederà al rilascio dell'immobile anche con l'intervento di aiuto della forza pubblica: da quel momento la parte istante o persona da lei designata verrà posta in possesso dell'immobile con la consegna delle chiavi.